En achetant un magasin, des hangars, des bureaux ou une ferme, les propriétaires d'entreprises peuvent posséder une variété de biens immobiliers commerciaux. Les conditions requises pour certaines catégories d'achats doivent être respectées, tandis que les procédures d'achat de biens immobiliers commerciaux varient en fonction du type de propriété. Mais comment se préparer à la vente d'un bureau ?
Qu'est-ce que l'achat d'un bureau ?
L'idée d'acheter un bureau en son nom propre consiste à acheter le bien à titre privé, puis à le louer à une autre entreprise. Cette pratique permet de distinguer les locaux professionnels des actifs de l'entreprise. De plus, les bureaux sont protégés en cas de difficultés financières. En choisissant ce mode d'acquisition, l'acheteur gagne deux avantages : la possibilité de générer des revenus complémentaires pour rembourser ses dettes et la possibilité de se constituer un capital immobilier pour le moment où il prendra sa retraite. De plus, l'assiette fiscale deviendra plus importante, et les loyers de l'entreprise seront exigés comme des revenus fonciers. Et les impôts payés bénéficieront d'un crédit d'impôt lié à la défiscalisation de l'achat immobilier. Malgré son apparente facilité, la création d'une SCI nécessite des formalités juridiques et comptables, notamment la rédaction de statuts. Pour cette raison, il est conseillé de consulter un professionnel de la comptabilité avant de se lancer dans une telle aventure. Certaines procédures doivent être respectées lors de l’achat de bureau par l'intermédiaire d'une SCI ou en son nom propre. Il est crucial de trouver des locaux adaptés aux activités de l'entreprise, il faut donc bien réfléchir au choix de ces locaux. Par exemple, il peut être contraire à la réglementation d'exercer une activité dans un immeuble coopératif. Une fois l'emplacement idéal trouvé, l'acheteur doit contacter le propriétaire par l'intermédiaire de l'agence immobilière désignée et faire une offre d'achat. S'il doit conclure un contrat de vente, la vente de bureau ne sera pas officielle tant que le contrat de vente n'aura pas été signé.
Tenez compte de l'état et de l'emplacement du bien et des commodités offertes !
L'emplacement est un facteur crucial dans l'évaluation d'un lieu de travail et doit être pris en compte dans le calcul de plusieurs façons différentes. Commencez par vous renseigner sur les prix pratiqués dans la région. Le prix au mètre carré varie en fonction du quartier et de l'environnement ; le vendeur doit rechercher la valeur de propriétés comparables à proximité. La recherche d'annonces concurrentes de bureaux à vendre est une méthode facile et efficace. Et dans votre quête, soyez précis, car le prix au mètre carré varie considérablement en fonction de l'environnement de la propriété dans la même municipalité ou le même quartier. L'accessibilité, la disponibilité des transports publics et les services à proximité sont autant de facteurs cruciaux pour déterminer la valeur d'une propriété. Un bureau à vendre situé dans le quartier d'affaires de la ville, qui est animé et accessible, avec une bonne circulation et des transports publics, attirera les acheteurs et se vendra plus cher. Il est donc crucial pour l'entreprise de surveiller le marché de l'immobilier commercial, où des experts professionnels peuvent être une ressource précieuse. Sans aucun doute, les bureaux "prêts à l'emploi" qui n'ont aucune tâche à accomplir pour le futur occupant et dans lesquels il n'a qu'à poser ses cartons auront plus de valeur que ceux qui doivent être rénovés. De même, s'il s'agit d'une rénovation nécessaire (comme la peinture ou l'installation de l'électricité). Sachez qu'un bien qui nécessite une rénovation importante coûtera souvent vingt à trente pour cent de moins qu'un bien neuf. Il en va de même pour un bien dont le prix a été réduit. La valeur d'un bureau neuf peut être de quinze à vingt pour cent supérieure au prix moyen par pied carré. La zone sur laquelle les bureaux sont situés est évidemment le premier élément à prendre en considération, mais d'autres facteurs, tels que le type d'installations électriques, le passage de la fibre optique et les éventuels travaux de construction, influencent également la qualité du bail. Plus importantes encore sont les options dont dispose l'acheteur en termes de configuration et d'aménagement. Le prix de vente et la valeur du bien sont influencés par ces possibilités élargies, ainsi que par la rareté du bien.
Déterminer le rendement d'un investissement local !
De nombreuses entreprises choisissent l'emplacement de leurs bureaux ; cependant, l'acheteur peut aussi être l'investisseur plutôt que l'entreprise. Dans ce cas, le prix de vente sera cohérent avec le retour sur investissement attendu par l'investisseur. Le calcul du rendement de base d'un bien immobilier consiste à diviser le coût annuel de la location par le prix d'achat, puis à multiplier le résultat par 100. Les différents facteurs énumérés ci-dessus ont un impact direct sur cette rentabilité, il est donc conseillé de contacter des spécialistes de l'immobilier d'entreprise pour procéder à la vente de bureau dans les meilleures conditions possibles. Il est nécessaire de fixer un prix [le meilleur prix possible] pour vendre vos bureaux. Bien sûr, pour attirer les acheteurs potentiels, mais aussi pour éviter une perte financière. Un bureau ne s'évalue pas de la même manière qu'un immeuble d'habitation. De nombreux facteurs doivent être pris en compte, et différentes procédures vous permettront de jauger la valeur de vos bureaux. Mais n'oubliez pas de vous faire accompagner par un évaluateur immobilier professionnel afin de déterminer objectivement la valeur de votre bien. Il connaît bien le secteur, la demande des consommateurs, les tendances du marché, les projets de développement, les professionnels présents et les caractéristiques sociodémographiques. C'est un avantage indéniable que de présenter un bien en adéquation avec les réalités du marché local.
Coûts d'exploitation, commodités et puissance future des bureaux !
Les bureaux disposent-ils d'un parking privé, d'un espace de rangement, d'une kitchenette, etc. Sont-ils situés dans un bâtiment sécurisé, avec une certification environnementale élevée, climatisés ou peut-être même accessibles aux personnes à mobilité réduite ? De nombreux facteurs vont influencer l'évaluation d'un bâtiment. Sans tenir compte de la lumière naturelle, de la vue, des espaces verts à proximité. En revanche, les biens qui ne sont pas reliés à la fibre, qui sont situés dans des rues très bruyantes, qui n'ont pas de double vitrage ou qui ne disposent pas de parking auront un impact négatif sur leur valeur. Pour les acheteurs potentiels, les charges jouent également un rôle important dans leur prise de décision. Si elles sont élevées, elles peuvent constituer un facteur dissuasif important pour la vente. Et il en va de même pour la taxe financière. Il est essentiel d'évaluer la faisabilité de leur changement, fréquemment appelé réversibilité, afin de déterminer le prix de vente du bureau. L'espace est-il divisé en plusieurs lots, ou doit-il être décloisonné pour offrir de grands plateaux ? Deux capacités supplémentaires pour s'adapter aux besoins des futurs utilisateurs. Tous ces facteurs sont susceptibles d'augmenter la valeur de vos bureaux. En matière d'immobilier (même professionnel), la rareté est un autre facteur à prendre en compte pour déterminer la valeur d'un bien lors de l’achat de bureaux. En effet, un type de bien rare dans une zone donnée peut être très recherché. Par exemple, les grandes surfaces sont assez rares dans les hypercentres où l'on trouve des surfaces supérieures à 500 m2. La possibilité de déménager les bureaux est une opportunité d'augmenter leur valeur. Car il est parfois possible de transformer tout ou partie d'un lieu professionnel en logement, ce qui peut augmenter son prix de vente.
Plusieurs approches pour déterminer le coût de votre bureau !
La première démarche à entreprendre est de parcourir les petites annonces en ligne qui sont actuellement disponibles. Pour être aussi précis que possible, assurez-vous de choisir des propriétés ayant la même superficie en pieds carrés et situées dans la même région que la vôtre. Lors de l’achat de bureaux, il est judicieux que vous fassiez des recherches sur les coûts de l'immobilier commercial dans votre région sur les sites des agences immobilières ou sur les portails de petites annonces d'immobilier d'entreprise. Grâce à cette méthode comparative, vous serez en mesure de positionner vos bureaux face à la concurrence. Cependant, elle est loin d'être suffisante. En effet, il pourrait y avoir un écart important entre ce que les vendeurs et les bailleurs prétendent et ce que les clients réels paient lors des transactions. Assurez-vous de jauger l'atmosphère en parlant avec un professionnel qui a accès à un moniteur de transactions. La méthode de capitalisation des revenus locatifs est appliquée lors d'un investissement local ou de la vente d'un espace loué. Elle est également connue sous le nom de "méthode de capitalisation des revenus" ou de "méthode du rendement". Cette méthode consiste à prendre en considération soit un revenu existant ou constaté, soit un revenu potentiel ou théorique en tant que valeur locative ou loyer de marché, en utilisant un taux de rendement et en capitalisant le résultat. Attention : cela attire votre attention sur l'attractivité potentielle de votre bien. Le prix de vente augmentera évidemment dans le cas où vos bureaux sont loués de manière constante par un propriétaire réputé. En revanche, dans le cas où votre entreprise est basée dans une région éloignée ou semble peu attrayante pour les clients, cela aura un impact négatif sur le prix de votre produit. Bien entendu, avec ce taux de rendement, le niveau de risque sera plus faible. Plus le taux de rendement d'un salaire donné est faible, plus le prix de vente est élevé. En général, la valeur locative des biens récents est plus élevée que celle des biens plus anciens, car ils sont plus contemporains, mieux équipés et plus attrayants pour les locataires. Cela réduit le risque de vacance et les normes environnementales !